《你是我的菩萨》花荣别墅

10、终止谈话 董事长让人

　　子明笑眯眯地说：“董事长，房价不能调，容积率是可以调的啊。”董事长听子明这么一说，正想吸烟的右手在嘴唇边定格住了，董事长是懂得容积率这个概念的。
　　子明说：“我在‘华瑞’做过四个项目的‘前期’，每做一个项目首先向政府公关，争取提升容积率，容积率提高了，自然出房就多了，销售额就上去了。”调整容积率的事只有做“前期”的人才明白这里的道道儿。能够做前期的总经理都不一般，必须精通政府各项政策，和疏通大量的关节的能力。
　　点石成金，董事长豁然醒悟，端杯饮茶，平复内心的激动，可是嘴角忍不住笑意。
　　子明：“我研究过咱们大津市的《控规》……”感觉董事长目光里不理解这个概念，便说：“容积率从哪来的呢？来自《大津市中心城区控制性详细规划》，每个城市都有，简称《控规》，容积率是这里明确规定的。市规划局按照不同区域的城市功能，分配容积率。规划范围内划分若干‘单元’，这些单元从一平方公里到两平方、五平方公里不等。‘一重’的地块分跨在两个单元中。两个单元的容积率不同，平均下来为1.2强。”
　　董事长屏息凝神，耸肩探头静听。
　　子明：“大津市这个《控规》是九六年版的。当初制定规划的时候，他们没有想到房地产市场发展这么快——不仅大津，北京、上海，全国很多城市都是这样——为了适应其城市的发展，很多城市的规划管理部门都有专门的‘调整控规’的程序。就是用地单位可以提出调整‘控规指标’的要求，包括容积率。也就是说控规调整，市政府是开着口子的。大津市也是这样。”
　　“哦~~~~”，听到这，董事长茅塞顿开 “妈的，我原来以为这些规定就像国家颁布的各种工业产品标准，那是绝对不可能动的，想都不敢想。这个规划指标还可以变？呵呵。”又说：“你接着说，咱们容积率能够调到多少？”董事长有意识地用了“咱们”这个词。
　　子明平静地说：“以我的经验，这个项目应该可以调整到2.5的容积率，如果董事长有足够能力向市长公关，也有可能拿到3。”
　　董事长一听身子往上一窜又落下，大眼圆睁，目呲尽裂说：“真的吗？！”他不敢相信。在工业干了一辈子，根本没见过这种事。
　　小陈书记闻听呼吸都急促起来，不由自主地说：“那得是多少？”
　　子明已经听出来董事长已经不把他当外人，他有这个本事，很复杂的事，一两句话就让你明白，他慢悠悠地说：“董事长，嗯，这么跟您说吧，‘一重’地块，原《控规》给的容积率是什么概念？告诉您——‘民居’是六层小砖房，‘商业部分’是八层楼的商用楼宇。别说北京、上海，就是二、三线城市，谁还在中心城区盖六层小砖房？大津市也没有啦。大津市的《控规》是十年前制定的，早已跟不上形势。据我了解，市规划局已经在制定新的《控规》。”
　　董事长彻底听懂了，身子靠在沙发转椅背上，自己咬着手指尖，慢慢心算说：“如果提升到3的容积率，就相当于2000亩土地变为将近6000亩土地了。”说完二目圆睁显出茫然不敢信的样子。
　　子明点头，说：“差不多。”
　　董事长脑中立刻反应到：我的资产增值了，我的贷款抵押能力是不是就增强了呢？肯定的！开发房地产还是待争取的事项，但是，扩大贷款能力关乎生死问题。解释一下：“天重”集团把自己的贷款能力全部、甚至是超额地放在滨海新厂的投资建设上了，而新厂还在初创期无效益，眼下整个集团正陷入资金断流的危险。
　　董事长听了子明的肯定表达，哈哈大笑起来，他伸出食指点着子明说了一句：“你小子，一言兴邦！看来我这个房地产总经理非你莫属！”董事长一下子把子明的关系拉近。
　　董事长使用的是“看来……”这样判断性词语，子明微笑点头，他知道还没到致谢的时候。
　　董事长心情大好，借机咨询子明：“这个，房地产的税和费用，可能很独特吧？”这是市长提示过的问题。
　　子明自然知无不言：房地产税负和土地变性的费用不同于工业，除了营业税之外，土地增值部分是要缴纳高额的土地增值税的，另外，“一重”的土地目前是工业用地，如果转为民居、商场等商业用地，须要补交土地的差价，相当于按照时下市场行情买下这块土地。这一税一费，搞不好吃掉您一少半的销售额！
　　董事长听后脊梁沟发麻心肝发颤，吓得他出了一身白毛汗！五十亿，才剩一半？可是自己已经向市长喊出去了，也向研究院许愿了。当然，董事长是不会让子明看出这些心理变化的，但是，自己的脑袋瓜卡壳了。
　　子明一直搞不清政府和国有企业之间究竟是什么关系，但是，税费的公关少不了找市长要政策。于是，他向董事长请教。
　　董事长回答很轻快说：“我是‘天重’的董事长，但是，这个企业是我个人的吗？不是，是谁的？告你，是他的。”董事长说的“他”指的就是市长，这是国企和政府关系的生动写照。
　　“哦~~”子明闻听如恍然大悟。
　　董事长考虑成熟了，又甩出一张大牌，说：“秦总，咱们是千里有缘来相见，军中无戏言，我需要房地产公司每年、包括今年，给我交十个亿的利润。如果你能接这个指标，总经理就是你的了。”说完笑模样看着子明。董事长也是无奈，如果每年拿不出十个亿给研究院，他对上对下都不好交代。这的确也是他的底线。
　　子明很震惊，对方根本不懂这十个亿利润意味着什么，这么大指标近乎蛮不讲理，甚至可以理解为是拒绝接受子明的一个口实。子明微微一笑，转脸问小陈书记：“咱们厕所在哪？董事长抛出这么大指标把我尿都吓出来了。”
　　董事长也笑，小陈书记起身带路，指给子明。
　　董事长觉着不妙。他不明白，子明起身，就是谈话结束的动作。
　　子明回来，走到大班台前，但是不再落座，一边擦手一边说：“董事长，谢谢您的信任。实话说，在下无能，您的指标我接不动，建议我们都再考虑一下，不敢耽误您的时间了。告辞，告辞。”说着握手伸过去，倒着身子，诺诺而退。
　　谈判几近签约之际，又抛出重要条件，不算黑手，但是够狠，看似手法高明，实际并不成熟。以子明的经验智慧，这时不得稍有犹疑，必须立即终止谈判。
　　董事长还没反应过来，不由自主地起身握手，眼看着子明跨门而去。
　　小陈书记急得锤手跺脚，说：“这！这！怎么这脾气呢？简直是位爷！”他看董事长还在愣着，自己赶快追出去了。