16、第十六章 听君一席话 胜读十年书 李知雨展现 ...
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现在先转场，回到李任两个人去文朗，前一天，李知雨、任荷率和房宜儒三人的餐桌会议，除了讨论过小行星科技股权案、天幕星河购并案和周葳横店案三个议案之外(详见小说第十三章)，第四个议案就是分析文朗在金融、经济和不动产市场的现况，李知雨旗下所拥有的新创投资信托基金，针对了文朗国的各级产业，欲做出相应对的决策与投资行动。
李知雨先前因为任荷率提议的委托代操信托基金案，曾和数据库分析部陈常务理事，解读过这五年以来文朗的各项金融、资本市场和经济数据，两人共同做过文朗国的SWOT优劣机危分析。在此仅仅针对文朗不动产市场与供需这一部分而论。其它自不待言。
在那个时候的当下，李知雨对任房两个人说：「我们针对文朗国的经济现况，已经进行过多次的研究与分析。我们先假设文朗国的政经环境，政府的政策与施政，不会忽然的剧变，如果社会环境与治安，还是维持着安全且稳定，不会突然的恶化，我们就可以维持现在的看法，采取适当地，相对应的行动。」
「根据我和陈常务所作的SWOT优劣机危分析指出，文朗是一个几年之后，人口增量就会有了大的突破，预估国家总人口将可能增为一亿的国家。文朗国与大部分的国家兩相比较之下，所不同的是，文朗国它是一个年轻的国家，劳动力占人口73%，人口中位数年龄只有32岁。一直以来，文朗国就是可以生多胎化，拥有持久的人口红利。文朗国有了庞大年轻的劳工，做为主要的劳动生产力，在第二级产业的产值，必然會稳定地，每一年都會有大幅度的增長。基于上述的这一点，顺畅运行着内需和外贸经济的双循环。文朗国自自然然地，经济能腾飞了起来，发展的趋势是向上向好的。」
「在第三级产业方面，因为看好第二级产业的增发，當然隨著海內外的資金，在獲利的驅使下，資金投入會從原本的二級產業，將擴及到三級產業，終至各級產業都受到投資基金的青睞，雨露均霑，投資項目必定增擴至各行各業。」
「因此，文朗国的从业者和劳动者，所得会增加很多，薪资增速也很快，资产与财富的累积也会变快变多。」
「从上述的社会经济的现况可得知，实证出文朗国將會有着巨大的消费市场规模。最令人注意的是，近年以来，文朗国的消费市场是以年轻有潜力，薪资与资产财富同步向上增涨的双薪家庭为主要的消费群体，这是文朗国有别于他国，另一种消费市场的特色，有着龐大消費潛力的新興市場。」
故李知雨针对文朗国的不动产市场所做出的研究与分析，且看她是这样认为的：「上面我的论述，是一个文朗国可以预见的未来愿景。但是这一个愿景要能成真，是需要等待的。所以，以下我先把议题…拉回现实，就论现在，就论此刻。」
「文朗国这样的一个国家，一定是下一个靠劳动力撑起来的世界工厂。人民的所得铁定会增加，加上生育的子女多，购房需求绝对是会逐年增大的。」
「正因为文朗国在购屋方面，长期的刚性需求会逐年扩增，随着购屋所带来的附加消费，还包括家电与电子信息科技产品、建材装修以及厨卫家具等等 。文朗国的不动产市场规模之大，当然是远远胜过其它早已迈入超高龄社会型态的国家。」
「但因为文朗长期以农业为主，刚开始转为工业的阶段，他们职业教育并不扎实，工业也不是高科技为主的产业，大多是非高阶技术类的劳工，全国平均薪资人民币约2400元。总而言之，就是要等待他们大部分的劳工，都有能力买得起房。这一个梦想已久的愿景，如果真想要去实现，估计要等待一阵子。我初估最快最快得等到外资设立的北方高科技聚落，如雨后春笋般地丛生，高阶技术劳工的数量会剧增，劳工的所得就会拉了上来。」
「另外，我要提及商业不动产这一方面，双薪家庭中的妇女和孩子，是文朗现在到未来消费的主体，因此资本家会采取行动，投资兴建商场、百货以及实体店，商业不动产的前景大好。」
「文朗国政府面对J国和K国等等海外投资者，一向非常的友善，并且政府提出过蛮多鼓励外资投资的优惠方案。因此，外资对文朗投资额一直是扩增飙升的，可见这一个做法是颇具成效的。大批的外资就是看上这一点，放心进入文朗国进行投资，长期投资下去，需要建立长期的办公室驻点，自然而然地，就要租要买办公大楼。投资者租金缴久，就投资的角度，打打算盘计算着成本效益，就会觉得租不如买。更何况是，众所周知，投资不动产常常会有很高的增值收益。在成本降低与利润提升的驱动下，文朗国的租售市场，都会是向上发展的趋势的。」
李知雨说：「一路(房宜儒)，妳的强项经济学，有关需求和供给，妳接着我后面说…。文朗国不动产的租售市场，偶而也是会有短期回檔的呢! 一路(房宜儒)妳负责要分析短期回檔的因素的。」
房宜儒说：「生意就是心理学，当建筑商觉得情势大好，就会大量批地买地，放大胆跑去银行，借出大笔的融资，进行着杠杆操作。」
「新兴国家售屋，应抓住当地人的刚性购屋需求为主，而不是让外地人或外国人来炒房。你也批地我也批地，导致供过于求，一旦销售差，房子卖不出去，就开始拖延工期，还不起银行本息，就再也撑不下去，最终…就烂尾了!」
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再转场，回到中跃信托商业银行的会议室里面。李知雨心想：「烂尾楼的问题，远比我想的还严重，遇险暴雷也比我想得…，还更早就到来了!银行的反应，也远比我想得更为强烈，都开始紧缩了银根了!
「银行深恐亏损呆帐继续扩大，金融机构怕面临系统性的危机，银行怕遭到挤兑，怕三角债务，怕牵连甚多。紧缩银根，融资暂缓，这一些都是不得不为的作法的。」
李知雨假意笑笑地称赞说；「在政府制定并施行正确的政策，政府英明的指导管理，两方面的双管齐下，文朗国的经济将会继续腾飞。不动产业也会同时被带动。工商经济、产业经营以及至整个社会，显得一片欣欣向荣。」
李知雨突然正色说道「但是树大必有枯枝，少数的中小型建商，财务体质本来就差，小孩玩大车，一旦卖房销售的成绩不佳，就盖不下去变成烂尾。」
李知雨继续侃侃而谈，说道「我个人的浅见，建请文朗政府在批地的时候，第一，建立建商分级制。
第二，建商设立公司之初，申请公司的营业执照，提高资本额为85亿文朗币以上(最低标准)
第三，提高批地的资本额门坎，严格审查开发建商的财务状况。也就是说要由会计师出具已签证的公司财务报告，才能提出批地申请。
第四，批地要拿规划图来(竞图)，规划要配合当地自然人文的环境，由各县市城市规划委员会进行评估比较之后，择优汰劣。这一条规定，也有搭配都市整体景观的用意。总而言之，就是要鼓励并选择资本额大、能提出优质的设计规划图和有工程实绩的开发建商。具备这三项必要的条件，具有实力的开发建商，才能批地。」
「第五，批地尽量朝大区块去进行分割，也有助于都市规划的完整和整体的美观。在公共设施的配置，也会比较规整。甚至未来如果有新的公共设施，想要进行配设建置，或是原有的公共设施与设备，想要向外拓展扩大，在重划之初，事先就保留下空间，可供日后有足够的空间，让公共空间内的设施，可以建置拓展开来。」
李知雨接着继续说道：「第六保证金制度，如到期还未开发，没入批地保证金。
第七，土地滞用长期养地，每年加(补)征有偿土地使用费。
第八，地方政府，严格执行到期未开发，废除建筑执照(含开发许可)，同时收回土地。开发许可，本可申请延长，并非不通人情。
第九，银行将成立建筑经理公司，建商开立工程专户和购买户专户，工程款由建筑经理公司监察和负责拨付给建商。」
三位与会访客，其中的一位突然站了起来，他大声说道：「妳说的太棒了!」
「我是来自〈自然资源与环境保护部〉的法制局，主管业务为制定土地法律，本来是来听针对烂尾楼，我们政府可以如何积极立法，事先预防?如何针对个案的兴建与销售过程，进行管控? 政府如何在事发之后，辅导业者善后，媒合新买主接手烂尾楼，共同清理不良资产?」
「我没想到在此会听到妳说出这么切中时弊，又能提出具体解决方案的建言。看来妳虽然年纪轻轻，却蛮了解问题的。地方政府为了人情的压力，往往在批地的过程中，采取碎片化去切割重划土地，中小型建商人人有分，雨露均沾，都不得罪。」
另一位与会访客接着说道：「我也不藏了!我来自〈自然资源与环境保护部〉国土管理局。妳说得真的是太好了!虽说徒法不足以自行，还是要地方政府肯主动，进行严格执法，业者也要守法重纪，来进行配合。但是，中央政府更应该拿出更积极地修法的态度，态度与行动还是要拿出来的，防范未然啊!」
「英雄出少女啊!」
「听君一席话，胜读十年书。」
作者有话说
第16章 第十六章 听君一席话 胜读十年书
