《你是我的菩萨》花荣别墅

13、助跑踢裆（一） 子明对项目

　　午饭后，子明睡了一个酣实的午觉。然后，驱车向南。三十分钟后来到“独流减河”岸边。
　　子明心里很清楚，“天重”接受自己已经不是问题，谈判时自己撒手而回，不是谈判的结束，而是取得主动。关键是自己是不是有根，是不是能够承担每年十个亿利润这个指标。
　　这里是大津南部最大的行洪河，千米之宽，向东入海，正是枯水的冬季，水面冰封，仅成细流。广阔的河床尽是冻硬的沙土。河边芦苇一丛一丛，枯干稀疏，在寒风中苇身一伏一伏地递延远去。子明在河提上迎风漫步，没有阳光，直到天际都是的阴天。他需要一个长时间的思考。城中的隐约的鞭炮声已经不在干扰自己。
　　子明任思绪放开，任凭大脑自由的运算和分析。多年的太极拳修学，使他也很认同发散思维的方式，他认为这样状态更接近大脑自身的运行原理和机制，这就是人的大脑与计算器的根本不同之处。
　　他的大脑中逐渐浮现出那些关键词，关键词的解决假设，批量关键词是系统，关键词之间是相互勾稽的，每一个假设的调整都是系统的调整。
　　基本任务，十个亿的利润，时间、时间节点，销售价格，主销价格带，毛利，毛利率，打折，打折幅度，平米价格，平米成本，总套数，平均每套价格，实际交付总的体量，建筑总面积，公摊率、建筑密度，建筑容积率，平米利润，楼盘占地面积，楼面地价，换算成每亩的地价，税费，城市配套费。土地整幅出让、预售、回款、现金流量。承受能力的底线，承受的最大风险。产品，中高档。买地。
　　名词，名词性词组，主、谓、宾、补、定、状。
　　人类的科学的进步就是不断发现和创造名词，人类思维方式的进步就是不断发现这些名词之间的关系，这些关系的描述是不同的数学符号对名词的链接。管理学的发展尤其能说明这一点。
　　宗地、土地变性，协议出让，招、拍、挂，补足市场差价，容积率，3，市长，报告，享受政策，2000多亩，土地出让金，项目的概念，“西部CBD”，“大津西南”，“西南村”，“津彩大厦”，20万平方米，50至70层，地铁道线规划。
　　融资，土地使用权获得，50%价款，启动资金，地价看涨。“五证”，《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》，二证必不可少，施工，强行施工，违规施工，处罚，工程，标书，开标文件，发标，中标，关系，透明，风水，工程管理，材料价格。营销，3%，5%，有力度，销售代理，楼盘，春季交易会，五一，十一，秋交会，年底，职工优惠。
　　房地产公司，经营资质，大照，招聘，部门经理……
　　子明的大脑运算了所有的项目要素，其中最关键的就是“行政审批”，然而，子明有了对策，那就是“职工宿舍”。
　　子明走在长堤上，身前身后，没有人，没有狗，只有鸟儿，然而惟有喜鹊和麻雀了，他们是独流碱河冬季里最后的守望者和迎候春天的居民。鸟儿们见有人来，煞有介事地一哄而起，眨眼落下，成群地侧脸看着你。子明和他们互相读着。
　　董事长，小陈书记，还有，逐步认识很多这家公司的人们。
　　是不是要接下这个项目，也就是这个指标？当然，那是在决绝地离开董事长的一瞬间就决定了的。
　　天色渐晚，河对岸的带状枯树已经暗成絮状轮廓，而子明的思路已然清晰。
　　回到家中小陈书记的电话跟进来，接通电话，小陈书记显然兴奋着，说：“秦总，告你一个好消息，今天下午，董事长和书记商量了，决定聘任你为房地产公司总经理。祝贺你！”
　　子明故作惊诧地说：“我说书记大人，您那十个亿我真的做不来。”
　　小陈书记：“咱们董事长特爱才，一看你有这两下子就黏住了。董事长约你明天上午到集团来再谈谈，包括指标，指标能算个什么事嘛！你们再沟通沟通，我看那不是障碍。”
　　子明暗笑，还有“障碍”，到底是录我还是没录我呢？这手法到很别致，不想那么多了，于是说：“好吧，明天上午十点，我准到。谢谢您和董事长！”
　　显然这句“谢谢”使小陈书记很高兴，笑出声了说：“不客气，回头见！”

　　董事长不再坐在大班台后面，而是坐在沙发上，另一座单人沙发是留给子明的。显然这样的格局已经不是面试的阵势。
　　董事长依然是递过烟来，开口道：“你给我说说，为什么十个亿完不成呢？”
　　子明：“董事长，你肯定知道‘天房’集团吧，这是本市最大的房地产公司。”
　　“天房”也是国企。两家企业领导在市里开会时见面打招呼也是有的。董事长点点头。
　　子明：“去年，2005年，他们整个集团，民居卖了6.5个亿，毛利率31%。您知道我要卖多少吗？18个亿。去年大津市房地产市场，销售总额370亿，100多亿的毛利。您让我交10亿利润，差不多是想向这个市场拿10%份额。大津市目前开了100多个盘，咱们凭什么拿10%？”
　　稍顿又说：“这是市场问题，还有时间问题，一个房地产项目从立项，到开工，到销售，盖章要盖150个，跑十几个部门，每盖一个章，办事员一人、科长俩、处长俩，再加上局长，经办整个项目要涉及到180多个人，涉及到94项收费，法定的审批日期总和——200多个工作日。今年到春节后上班，就过去一个多月了，咱们现在一个章都没有。”
　　“人员还一个没有呢，完成招聘要多长时间，少说半个月吧？”
　　董事长好似听懂了，“你知道我为什么给你十个亿的指标吗？”董事长问道，“其实跟你有很大关系。”说着董事长脸上现出狡黠的微笑，说：“昨天你给我上课，对吧？”
　　“上课？”子明想起他给董事长介绍了一点基本的房地产常识，摆手说：“不敢，不敢。”
　　董事长：“有两点我记住了，第一‘土地变性’要交钱，第二‘土地增值税’也很复杂。”
　　子明回忆上次自己说的内容：“土地变性”费用，由工业地转为商业用地，需要补足土地差价，“天重”项目每亩地少说补交五十万元，两千亩地要补交十个亿以上，如果容积率扩大，扩大面积的部分也要补交土地变性差价；另外，“土地增值税”这块也很大，如果你拿地成本很低，增值部分很大，就要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超率累进，其中最高一级税率能够达到减除项目费用后的60%。等等。
　　董事长：“你这么一说呀，吓得我出了一身白毛汗。”那口气即神秘又恐惧，说完，还看看子明。
　　“怎么呢？”子明想：自己没毛病。
　　董事长：“别提了，丢人现眼呐。”
　　子明：“别介啊。”
　　董事长：“那我直说啦。”
　　子明点头，心想：他要编故事？
　　董事长一拍沙发扶手说“嗨，我们都不懂房地产业务，干工业出身嘛，哪知道还有什么‘土地变性’、‘土地增值税’的这些名堂。请人家按商业用地大致估了一下，价值五十个亿。我们认为营业税没多少，忽略不计，盖房子成本也没多少，那么这块地，差不多五十个亿都是我们的。”
　　子明想：低级错误。
　　董事长：“可是，这五十个亿我已经许给‘研究院’了，每年给他们投10个亿。”
　　子明忍不住笑了。
　　董事长瞥了一眼说：“要说自己的下级公司，耍赖一下也能挺过去。可是，还有更难堪的哪，”说完凑近子明耳朵说，“跟你说啊，这五十个亿，我已经跟市领导，当真事汇报了！”说完直抖手腕子。
　　市领导包括了一位分管副市长和国资委、经信委的主任，以及市委组织部的部长，子明惊讶带笑：“呦！呦！”
　　董事长：“跟你说吧，我是财务部经理出身，他们要是知道我把税搞错了，还能饶我？”
　　子明：“不至于吧？”
　　董事长满脸尴尬，深刻的皱纹中带着苦笑，说：“幸亏你有提高容积率的高招，要不，少说差二十个亿，我哪去找呀！这事，那位副市长要是知道了，还不得？朝我□□狠兜一脚！”说着真的抬腿狠踢一下。
　　子明放声大笑：“哈哈哈哈……”
　　董事长煞有介事：“真的，他喜欢足球，那个，要是助跑两步，‘咣！’铆我一脚……那咱就完啦！”董事长的神色一百个认真。
　　子明更笑，前仰后合，脑子想着“市长助跑提档”的画面，笑的停不下来，最终坐不住，站起身子大笑。眼中笑出眼泪，手指挑大拇哥。
　　子明笑够了坐下，董事长递过一支的“中华”香烟，且亲自把火点上，机会合适了，董事长压低声音说：“所以，子明兄，不能见死不救啊……”说完，把打火机放在扶手上，双手微微抱拳，说：“拜托，拜托，老兄。”
　　指标管理是企业中的头等大事。对资方而言它是财务预期，对劳方而言指标就意味着自己全年的收益，就是奖金。董事长首要任务是把全年的经济指标“拍”下去，自己基本上可以高枕无忧，而一般有经验的经营者年，初接指标的时候对全年的奖金八九不离十地心中就有数了。
　　子明心想，这个人够厉害，不知不觉地把严肃地谈判变成哥俩聊天了，而且让你很爽！